我是星叔，全国资深房产投资人，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：你好，打扰了星叔，有个问题请教一下你，为什么有些地方的新房房价不断上涨，但是二手房却没有多少人买？
回答：这个跟人口有关，但是大部分的城市来说新房与二手房的关系，就是竞争关系。
正常来说，同地段的新房价格是会高于二手房的，但是很多时候，这两者之间的价格存在倒挂。而新房大多都是在政府限价、摇号这样的方式下进行售卖，而二手房也在同样的市场上等待着获利。新房限价摇号一部分是为了保护刚需，但最重要的还是要保证新房的竞争力，新房价格比二手房价格低，肯定都来买新房了。
这种方法其实也就是常规操作，首先，通过一系列的方法，让二手房价格升起来，周边二手房三四万，新房备案价三万出头，买一套再转手净赚大几十万，有捡钱的机会谁不要啊？也不问住不住，需不需要，先买了再说。
而对于二手房的房主，新房销售火爆，万人摇号这种新闻，也会使得他们对于房产的获利火爆的预期加深，心里会认为，现在房子不好卖是因为现在新房太多，等优质区域的新房卖完了，自家的房自然会有人接盘。
如果人口不断持续大批量流入的城市，自然是有这个能力的，而人口净流出的地方，如果还抱着这种想法的，我劝你还是别做这个梦了。
提问:星叔你好!成渝城市群，定位为世界级城市群，永川又是连接成都和重庆的重要节点，同时又是重庆制造业基地，职业培训基地。永川的房产是否值得投资，如果投资永川和璧山哪个更好一点呢?
回答：成渝属于第二级城市群，这样的还有8，9个，都是重点发展，所以你也懂的。
劳动密集型制造业未来会从东部向中西部转移，人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足，向上的迁徙力不够。
永川和璧山太远了，都不是主城区了。投资何必呢?
国内真正值得买的城市群就两个，一个是大湾区，一个是长三角。
京津冀虽然也不错，但北京虹吸现象明显，天津已经掉出了GDP前十。
其他城市群，就更扯了，说是城市群，其实就只有一个中心城市带着一堆小弟。
很多人不知道，从年到现在，高层已经批复了11个城市群的规划，凡是有中心城市的地方都有城市群。
但仔细研究，你就会发现，大部分中心城市，都是虹吸大于赋能，向周边“吸血”还来不及，更别提带动周边城市发展。
目前国内经济和人口发展放缓，这种聚拢虹吸的现象，会越来越明显，选城市会变得更加重要。
普通人买房，要么就选择省会城市，要么就去长三角或大湾区，只有这些地方的房子才叫资产，否则就很可能只是砖头。
提问：星叔，南京江北新区除了核心区之外，高新板块有南京北站的后期带动利好，是否值得购买，还有和五桥板块，浦口城南板块，预算一样的话，那个板块值得投资？谢谢！如果提高预算首付的话，新玄武湖板块怎么样？
回答：一、高新板块：总价低首付低，资金占用少；
有实实在在的产业导入，有人口支撑，不缺接盘；
北站利好辐射，浦外高新分校学区崛起，生活氛围逐步浓厚，有地铁交通还行。
高新区可能是一个低调而涨幅较好的板块。
二、五桥板块：五桥板块最大的卖点当然就是长江五桥。优势是交通便利。
三、浦口城南板块：城南中心虽然是江北的热门板块之一，但是首付比例相对而言一直比较稳定。
和核心区仅各一条浦口大道，核心区首付一直为8成，且摇中率不高，城南中心虽然没有“国家新区”的规划，但是胜在位置不错、规划资源也不错，而且板块内的产品整体品质颇高。
四、新玄武湖板块：板块价值确实很高，就地段、规划、潜力和产品品质而言，可以称得上头部板块，但是和河西、大校场持续8成首付相比，新玄武的首付比较友好，因此后期调整上涨，买房人的预期还是比较能接受的。
总的来看：新玄武湖板块＞五桥板块＞高新板块＞浦口城南板块
南京买房建议，详见内部分享。
提问：星叔，您觉得真二手学区房未来保值升值空间还是会比高速蜀西湖畔这类中心区域的新房高吗？保守估计合肥未来还有多少年会是学区房依旧说了算的时代？
回答：你这个问题比较复杂，因为这涉及学区房和非学区房的投资周期不同的问题。
1、首先，w的投资标的，必须考虑政务区，其他区域这么大标的不保值，这是其一。
2、其次，政务区已经处于阶段性高位，如果未来3-5年，遇到下一个房产爆发期，升值幅度是不如优质板块的新房。也就是说，这个大周期，属于政务区学区房的升值已经兑现了一半，将在爆发期兑现另一半，而优质板块新房的升值周期才刚刚开始，会在爆发期完全兑现。政务区从现在到爆发期结束，只上涨50%，而蜀西湖畔可能上涨80%。
但从更长远的持有周期来看，比如5-8年，政务区涨幅将再次超越其他资产，跟次新房的涨幅再次拉平，也就是再一次到了我们目前所处的周期低谷。如果再长远，比如10年以上，政务区学区房（小户型）的升值将会一直超过目前的新房。
合肥投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享。
提问：星叔好。短期想改善换房，长期兼顾投资，请问云南昆明经开区建工新城片区的房子怎么样？经开区+自贸区的推动，会不会有升值空间？现有刚需小三房一套，什么时候换房是最佳的时间点？
回答：一、我不建议刚需首套购买边区新区。如滇中新区，太平新城等新区。喜欢，一时的冲动是昂贵的，也可能需要付出代价的，不是因为我不看好新区，而是自住不方便，发展需要时间，能坚持吗？
新区，持有周期长，持有成本高（房贷利率5%，一年至少涨5%才保本），出租率低，租金低，空置率高，供货量房源多，供过于求。万一中途急需资金，或者需要卖房换房，房子出手有难度。
二、目前的市场情况下，个人觉得，最好不要有短期出手的打算，市场发展需要时间，昆明人口基数太低，才过万。产业结构单一，对人才的吸引力有限。近几年依然会有大量的土地面世，也就是会有大量的楼盘供应到市场上。
你的房子只要不是非常大的卖点，不要去赌两三年以后的市场。有交房就想变现的，趁早打消这个念头。尤其是昆明还存在限售区域，在限售区域内，需要不动产证满三年才可以出售。
提问：星叔您好！老师工作稳定，在长沙绿地湖湘中心和御西湖两套房市值左右，30年房贷，一套出租抵月供，是否卖了去一线或杭州南京买？目前有3年贷款，有南京房票，请指教投资该如何做？
回答：首先说说南京，长三角目前已经连成一体，宁沪杭之间的一小时都市圈已经形成。
南京高校很多，人才竞争比较激烈，南京在城市规模、科技实力、基础设施，经济总量、产业结构以及城市品牌还有公共服务这些方面要优于长沙。
长沙目前由于底子薄，其实无论是经济还是产业结构，区域优势，城市品牌都是要弱于南京的，但是现在的长沙后劲很足，现在入驻长沙的国际知名企业和国内知名企业都越来越多，相信长沙的未来还是非常值得期待的。
现在南京的房价是差不多是长沙的两倍，长沙均价差不多1万，南京均价应该是2万多，论房产投资的话，南京的机会会更大一些，毕竟现在来看，南京的经济还是要好于长沙的。
但是长沙同样也是值得投资的，因为长沙现在和很多同级的城市比，房价还是低位，不过也都只能投资长线了。
提问：您好：星叔，才加入，收到您的内部资料，初读您的文章后，醍酺灌顶，深有思考。请问广西北海的房子值得投资吗？很期待您给予我买房的宝贵建议。谢谢。
回答：非常不建议，北海属于旅游地产和养老地产属性的地方。文旅地产和养老地产过去多年已经被证明是一个坑。这些地方只有旅游的客流，没有真实刚需作为接盘侠，所以从长远看文旅地产和养老地产没有投资价值。如果你只是想自己住着玩玩的话，可以去住一些民宿。但是如果是投资的话，还是建议去人口流入的大城市买房子。
买房除了基础理论，也可以重点