来源：价值领地
▎市场分析丨By：世联评估
重庆楼市发展回顾
重庆市主城区的住宅房地产，年回温启动，在经历、年的量价齐飞后，年，在“房住不炒”的政策基调下，市场需求略显乏力，热度逐渐褪去，先后经历了平淡期-小阳春-冷淡期三个阶段。全年成交商品住宅2,.42万平方米，成交商品住宅套数20.47万套，月均成交17,套，日均成交套。虽然与年成交面积2,.33万平方米，成交套数25.43万套相比，分别下跌了19.52%、19.50%，但放到全国市场中，年的成交量仅小幅落后于武汉。销售价格受土地成本上涨、产品结构调整等因素影响仍保持稳中有升，尽管涨幅收窄，仍上涨至12,元/平方米。
注：年成交套数为按平方米/套估计数从上图可以看出，近4年来，重庆市主城区住宅销售成交套数均高于20万套，成交建筑面积均超过2,万平方米，在全国各大城市排名中，一直傲视群雄。一切看上去都很美好，不出意外，热闹欢乐的春节一过，蓝天白云，春暖花开，返乡置业的小高潮之后，小阳春接踵而至，年重庆市主城区住宅成交面积仍会在2,万平方米左右的高位徘徊，随着重庆经济转型成功，在成渝双城城市圈、高新区成立、科学城规划的大利好加持下，其成交量甚至可能超过年，楼市大概率会从平淡到小阳春，再到“金九银十”，最后又到平淡期。就在房地产从业人员踌躇满志准备大展拳脚一番时，席卷全国的新冠肺炎疫情突如其来，打乱了人们所有美好的梦想和计划。疫情影响之下，年重庆市主城区楼市走势肯定不会重蹈往年覆辙，但到底会怎么走？看跌者有之，看涨者有之，众说纷纭，且都能列举出一大堆理由。笔者以为：疫情的影响肯定存在，短期内对经济的影响很大，更遑论接下来的楼市走势！但不能仅凭目前的楼市惨状就断定今年的楼市彻底凉凉，房价会大跌；也不能因为国家出台了降准降息的信贷支持政策和地方政府“因城施策”放松了限购限贷等调控政策就预言今年房价会暴涨！学过马克思辩证唯物主义思想的人都知道，应辩证地看待事物，任何事物都有两面性。借此，笔者斗胆预测一下年重庆市主城区楼市的走势。
重庆楼市预测
预测之前，笔者先说明：本预测主要针对重庆市主城区的住宅房地产，主城区商、办类房地产过剩，空置率居高不下，市场行情一直低迷，本次疫情只会雪上加霜，没有预测的必要。至于重庆郊县郊区的住宅房地产，除璧山、永川、江津双福等近郊区外，其他区县只会比疫情之前更差，没有翻盘的希望，走势基本固定，此文也不再预测分析。
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市场暂停
一季度基本上颗粒无收，小阳春已成梦想。时间已是2月末，疫情拐点未至，全国上下还处于疫情防控的关键期，重庆城区好象被按下了“暂停键”，商场停业、街上行人稀少、公交、地铁座位空空，小区内每个家庭每三天才允许1人出去。楼市自1月24日休市以来，售楼部一直暂停开放，工地复工日期一延再延，售楼部能在3月中下旬开放已经不错了，刚开放也不会有多少客户来看房，一季度基本上没有售房收入。
2
线上买卖
全国除湖北外疫情已连续数天减轻，二季度疫情有望结束，接下来政府会催促企业抓紧复工，各开发商和代理、评估、金融机构等也憋足了劲，做好了复工准备。疫情拐点到来至结束，政府为尽快恢复经济，找回失去的时光，也会出台各种优惠政策，在税费减免、贷款利率上支持实体企业发展，房地产相关企业也会直接或间接受益。在“房住不炒”的主基调下，政府大概率会出台诸如放松“三无”人员在重庆购房、取消“第三套房”贷款限制、降低首付、降低房贷利率加点等政策。各大房企转向线上售房，网上直播看房（房天下、龙湖等），同时推出“88天无理由退房”（恒大）、“9.9元优惠券抵00元购房款”（万科）、“直播限时抽特价房”（龙湖）等实打实的优惠促销措施。评估机构利用在线查勘、视频连线、在家办公等方式助力金融机构。相关行业戮力同心，共克时艰。预计在全社会共同努力下，二季度重庆楼市会逐步恢复。
3
楼市促销
疫情结束后，开发商迫于回款压力，会拿出最大诚意，“真金白银”地打折促销，实际成交房价会有较大跌幅，这也是最近几年最好的购房时机，计划今年买房或换房的消费者要抓住时机，买定离手，努力工作。
4
房企竞争
购房时的考虑因素中，物业的地位会上升到新的高度，环境优美的小区更受欢迎，物业服务和环境也因此会成为决定销量的关键因素，龙湖、万科、融创、金科等历来注重物业服务和小区景观打造的开发商将在激烈的市场竞争中受益。
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房产供需
改善类的房源将逐渐增多，占比超过一半，刚需小户型产品将越来越少，成为稀缺产品，因年出让成交的住宅土地基本上都是1-2.0的低容积率地块，故今年重庆楼市将被迫从刚需为主转为改善性购房为主。改善性产品面积大，总价高，去化较普通高层慢，预计今年各楼盘开盘去化率低于去年，竞争空前激烈。但疫情期间在家隔离不能外出的痛苦，